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cbd核心無人來搶 原市政府地塊再次終止拍賣

2011/7/11 8:19:20   來源:信息日報   瀏覽()  

原定于6月24日公開拍賣的原市政府地塊再次以流拍告終,理由是競拍人數未達到要求的7家。一時間,該地塊又成為了昆明樓市熱議的焦點。

從 今年3月原市政府地塊拍賣公告第一次公開刊登,達到原定于3月25日的拍賣因規設計劃調整戛然而止,到5月18日規劃調整后的拍賣公告再次刊出,再到現在 的二次終止拍賣……這片備受關注的地塊給業界和市民都留下了諸多的疑問和猜測,昆明cbd核心居然無人來搶?原因到底何在。

樓市低迷

房地產企業資金面臨挑戰

在 該地塊二次終止拍賣的第一時間,記者便撥通了昆明星迪嘉拍賣有限公司的電話了解情況,據負責該地塊拍賣的黃衛介紹,本次終止拍賣的確是緣于確定參加拍賣并 交納保證金的企業未達到要求的7家所致。然而,對于cbd核心地塊遇冷的原因和該地塊下一步的發展將何去何從,黃衛則表示,他也和大家一樣,不得而知。

確 定參拍并交納保證金的企業不足7家,這是唯一得到確定的原因,然而,單從這個原因就不難推斷,近6.5億元的保證金和21億元的起拍價是擋住諸多企業的第 一道檻。據一位不愿意透露姓名的業內人員分析,今年是國家對樓市調控力度最大的一年,也是初顯成效的一年,越來越大的調控力度導致樓市從年初至今都呈現出 濃郁的觀望氣氛,成交量不斷下滑以及金融政策的限制,導致了不少開發商在資金鏈上出現了問題。再加上通脹預期加劇致使貨幣政策不斷收緊,融資難、資金壓力 大是每個開發商現在都面臨的問題。再從該地塊的核心位置和未來的重要作用來看,開發商們也對該地塊最終成交價有了過高的預估,一下子拿出6.5億元的保證 金,成交價或將達到幾十個億,在現在不景氣的情況下的確打擊了不少開發商的熱情。

非常時期規劃調整

導致壓力不降反增

原 市政府地塊第一次終止拍賣的原因就是規劃調整。調整后,5個地塊變成了兩個,居住和綠地都變成了商業金融用地,限高也從150米一躍到了300米,面積、 容積率、價格都做出了相應的調整,而且,一切好像都在朝著未來的cbd核心靠攏。但是,就是這個cbd核心的規劃,或許恰恰成了開發商巨大壓力的來源。

云 南財經大學不動產投融資中心主任周大研說:“這樣的地塊兩次流拍,我真是百思不得其解,那么好的位置、那么好的規劃、不算高的起拍地塊均價,在我看來這是 傻瓜也能賺錢的項目,這應該是商家的必爭之地才對。所以,如果非要找出一個流拍理由的話,‘不合時宜’應該是最主要的原因。”周大研接著分析:“‘不合時 宜’體現在很多方面,尤其是規劃調整后,住宅用地消失了,而住宅業態對于開發商來說恰恰是可以快速銷售、快速回籠資金的部分,可以大大減輕開發商的資金壓 力。規設計劃調整后,純商業金融占地對開發商的后期運營、招商能力、資本市場運作、整體設計、溝通對接等方面都提出了更高的要求,而要做好這些方面的工 作,資金的充裕將起到至關重要的作用,這就無形中給開發商增加了難度和巨大的壓力。同時,這也就是我們本土開發商相對欠缺的能力,缺少了本土主力企業的競 爭,競拍企業數量自然銳減。”

大的怕“招風”小的怕“陪練”

那么,有人一定會問,難道那么多有實力的房地產企業都存在資金困難的問題嗎?就沒幾家房地產企業能拿出幾十個億嗎?答案一定都是“不”,攔住這些企業的不是資金,而是撲朔迷離的形勢。

還 是回到周大研的分析,“為什么說‘不合時宜’呢?大家都知道,現在是樓市最為艱難的時期,對房地產企業的挑戰也尤為巨大,大多開發商都選擇了以低調來應對 調控之下的房地產市場,現在來拍賣這樣一個cbd核心地塊其實非常尷尬。這樣的核心地塊注定了它的高價值,高價值決定了高價格,高價格就或將誕生新的‘地 王’,而國家近期三令五申打壓‘地王’之風,這就使得不少有實力的央企、國企、知名房地產企業望而卻步,避免樹大招風;而不少有實力的新興房地產企業,有 意競拍,卻自知資金實力不及這些大企業,怕到拍賣時競拍價格突飛猛進,企業實力不濟,白忙一場。這樣互相干擾之下,也對競拍報名產生了一定的影響。”周大 研無奈地說。

由于兩次終止拍賣,該地塊的歸屬問題變得更加撲朔迷離。“內定”,這是現在最為大膽的猜測,也是坊間流傳最為廣泛的一種說法。 不少業內人士推測,種種跡象表明,不排除該地塊已經被某境外房地產企業看中,而成為今年的招商引資項目,也有可能該地塊目前已經有“主”,交易才“被終 止”。

猜測多種多樣,傳聞是是非非,到底誰是誰非,我們將拭目以待。只希望這樣一塊足以影響昆明樓市格局和走向的地塊,能在一個集天時地利 人和的大好背景之下,來成就昆明未來的城市cbd核心;能在公正、公平、公開的原則下找到歸屬,為昆明城市未來的發展、繁榮增光添色。(編輯:范玉蕊)

業界縱論未來cbd商業核心運營是最大挑戰

百姓對原市政府地塊的關注度如此之高,還有一個重要原因就是,該地塊位處昆明cbd核心地段,其未來所呈現的會是怎樣的高端商業圖景?在昆明商圈的包圍下,如何通過差異化定位,整合商業資源,做得新、做得奇,對開發企業提出巨大挑戰。

操 盤南亞風情·第壹城的諾仕達對商業的把控可謂老道,諾仕達集團副總裁羅靜純分析,在城市核心cbd地段,其優勢不言自明,但不可回避的是,這個地塊有兩個 棘手的問題。第一,昆明的交通問題,這個地塊周邊均為昆明交通主干道,道路交通不暢對商業來說,影響很大。第二,該區域是昆明傳統商業區,有高端金格百 貨,南屏街商圈和青年路商圈,各種層次的商業消費氛圍都非常成熟。以商業、金融為規劃的cbd,要想在商業上有所作為,一定要找到市場空白,做出新意,做 出亮點,不然可能會面臨尷尬境地。

重慶市大學房產mba云南教育中心李瑞紅認為,“我們對該地塊進行評估發現,一般房地產開發企業在運作城 市cbd核心地塊時,成本較高,后期營運比較成問題,雖然是昆明cbd,但對資本的吸引力可能沒有想象中的強烈。如果如坊間傳聞是具有非常強大商業資源和 運營能力的上市公司來運作的話,那又不同。這類大型公司不追求短期利潤,大部分物業均為自持并通過自身商業運營模式打造商業。這樣一來,對昆明未來商業的 發展,則是極大的促進。”

順城商業可謂繁華核心,據賽倫地產副總經理沈麒方介紹,昆明核心cbd應該由具有實力的一線開發商進行運營和商業塑造,而且一定可以做出非常高端的真正城市綜合體。一線開發企業如恒隆、華潤、九龍倉等具有非常優秀的商業資源,在后期商業運營保障方面,具有明顯優勢。

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